◎ 来源 | 地产密探（ID：real-estate-spy）

◎ 编辑 | 密探君

如今，房地产纾困进入“攻坚期”，又一标志性事件发生了！

日前，路透社曾爆料“央企AMC”信达将介入“安徽最大烂尾楼”即八千亩阳光半岛，一时在地产圈炸锅，如今终于实锤了。

昨晚10点多（8月17日），华宇集团官网微信公众平台发布《中国信达牵手华宇集团纾困安徽百亿项目》一文，意味着前后持续10多年的重量级烂尾项目“复活”在望。

安徽这个最大烂尾楼位于淮南寿县，前身叫“恒大阳光半岛”，但作为开发商的恒大，也是在2017年介入欲“复活”，但遗憾的是，去年中期以来，恒大债务爆雷，又沦为烂尾。

按相关表述，恒大阳光半岛此次被接收，主要是当前被称之为“房地产纾困主力”的AMC大鳄——中国信达，将对烂尾项目注资，“渝系房企”华宇负责操盘及代建。

从地图上看，淮南寿县这个安徽最大的烂尾项目，跟省会合肥主城仍有很大的距离，在华宇上述对外稿件上，却成了一个风水宝地。

规模达8000亩的安徽阳光半岛项目，依托合肥空港新城规划，毗邻新桥国际机场，建筑面积约516万平方米，拥有约3400亩原生自然湖，2公里天然绿色亲水走廊，45座花卉岛屿，22大特色景点，曾是安徽重点打造的空港经济示范区的封面，也是空港新城规模最大的人居项目。

昨天，地产密探深度分析过“国字号”四大AMC大鳄的经营及财务情况，详情可参考《“国字号”AMC中期战报来了，能给爆雷房企多少“活水”？》一文。

截至2021年底，中国信达手上不良资产经营总规模近万亿元，占公司总资产63.8%，去年取得总收入770.9亿元，占公司总收入的78.9%，税前利润141.9亿元，占公司税前利润的73.2%，对应全年归母净利120.6亿元，平均权益回报率7.15%。

截至2021年底，中国信达的资本充足率16.8%，一级资本充足率14.08%，核心一级资本充足率11.22%，均满足了监管要求。

近日，穆迪发表最新报告说，目前AMC资本充足率虽满足最低9%的监管要求，但并没有非常充裕的资本缓冲，特别是核心一级资本。资本限制和商业考量将制约AMC参与房地产纾困规模。

比如中国信达，2021年底的“核心一级资本充足率”为11.22%，按其彼时净核心一级资本和风险加权资产规模，为了将核心一级资本充足率保持在9%或以上，穆迪预计其最高可能将风险加权资产规模从2021年底增加1790亿元，增幅25%。

从华宇方面来看，信达与其联手，按其表述的意思，“经过多轮严格招标比选，中国信达选择与华宇集团代建合作”。

2017年，渝系华宇首次高调杀入合肥楼市抢地，此后频繁加码拿地，近些年累计在安徽省域布局了10个项目，除了省会合肥的滨湖、包河、蜀山、北城等核心板块，还有六安热点城市板块，对外宣称是“安徽省域市场具备高度影响力的开发商”。

但仅依此来看，这并不足以让中国信达看上华宇。

值得一提的是，华宇与中国信达旗下的信达地产在安徽省域有多个合作开发楼盘，比如合肥的锦绣龙川、锦绣花城、锦绣蘭庭、北麓雅舍，以及六安的锦绣江山项目。

今年8月初，华宇集团完成回售“21华宇01”公司债金额2.45亿元，拟对其全部转售，但最终只完成转售金额8470.6万元，剩下的逾1.6亿元公司债只好注销。

2021年，华宇集团实现营业收入约188.5亿元，同比增幅15.4%，其中房屋销售及租赁收入同比增幅15.79%，取得净利18.41亿元，同比微增。

截至去年底，华宇集团总权益约321亿元，归母权益近200亿元，少数股东权益约121亿元，相比归母权益增加较大，说明项目合作开发“避险”力度大了，各自对应净利10.35亿元、11.15亿元。

让外界疑惑的是，华宇集团为外界所熟知的建筑施工板块，从下图看，收入无疑是非常微薄的，还不及房屋租赁收入。

截至去年底，华宇集团总资产1068亿元，净资产321亿元，归母净资产近200亿元，去年经营净现金流66.8亿元，融资净现金流-95.7亿元，现金及现金等价物净增加额-28.6亿元，说明还债力度较大，对其现金流“耗血”较大。

截至2021年末，华宇集团手上存货余额520亿元，因抵押担保受限135.4亿元，货币资金87.25亿元，其中受限资金1.5亿元，总有息负债245.6亿元。

其中，华宇集团账上涉及信用债余额37.1亿元，银行贷款172.06亿元，非银贷款24.4亿元，其他有息债务12.04亿元，2022年内到期有息债务约53.5亿元。

就“现金短债比”来看，华宇集团暂无短债偿还压力。但注意！同期末，华宇账上列入“流动负债”的应付票据2.41亿元，应付款约35.9亿元，其他应付款48.7亿元。

若依此来看，华宇集团真的“不差钱”吗？此外，大公国际对华宇集团的主体评级跟踪也只是“AA+”而并非最高评级“AAA”。

据克而瑞监测数据，今年前7个月，华宇集团全口径销售额148.3亿元，排名第68位，权益销售额81.4亿元，排名第85位，权益销售比率只有54.8%，而去年同期全口径销售额317.4亿元，排名第57位，权益销售额161.7亿元，排名第62位。

这说明：以往稳健的渝系华宇，在当前楼市整体低迷之下，同样也面临较严峻的销售额“腰斩”、行业排名明显下滑的困局。

编辑：密探君